下列关于房地产开发企业开发建造的公共设施成本费用的扣除的说法,正确的是()。

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(1)【◆题库问题◆】:[单选] 下列关于房地产开发企业开发建造的公共设施成本费用的扣除的说法,正确的是()。
A.建成后属于房地产全体业主的,其成本费用不可以扣除
B.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本费用
C.建成后无偿转让给公用事业用于非营利性社会公共事业的,其成本费用不可以扣除
D.房地产开发企业的预提费用,可以扣除

【◆参考答案◆】:B

【◆答案解析◆】:房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施,按以下原则处理:(1)建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;(3)建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除。

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(2)【◆题库问题◆】:[单选] 下列行为中,应当征收土地增值税的有()。
A.将房屋产权赠与直系亲属的
B.由双方合作建房后分配自用的
C.以房地产抵债而发生房地产产权转让的
D.被兼并企业将房地产转让到兼并企业的

【◆参考答案◆】:C

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(3)【◆题库问题◆】:[单选] 北京市某非房地产开发企业2014年11月转让一块位于市区的土地使用权,签订了产权转移书据,取得收入560万元。年初取得该土地使用权时支付地价款420万元,取得土地使用权时发生相关费用6万元。则该企业转让土地使用权应纳土地增值税()万元。
A.37.76
B.38.6
C.38.12
D.38.23

【◆参考答案◆】:A

【◆答案解析◆】:第一步,扣除项目金额合计=420+6+(560-420)×5%×(1+7%+3%+2%)+560×0.5‰=434.12(万元) 第二步,增值额=560-434.12=125.88(万元) 第三步,增值额与扣除项目金额之比=125.88÷434.12×100%=29%,适用税率30% 第四步,应纳土地增值税税额=125.88×30%=37.76(万元)。

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(4)【◆题库问题◆】:[单选] 某钨矿企业2010年10月共开采钨矿石原矿60000吨,开采钨矿同时伴采部分锰矿石。直接对外销售钨矿石原矿50000吨、锰矿石原矿6000吨,以部分钨矿石原矿人选精矿8000吨,选矿比为40%,且精矿本月全部销售。钨矿石适用税额每吨0.6元,为单独规定锰矿石的税额。该企业10月份应缴纳资源税()元。
A.30000
B.42000
C.45600
D.33600

【◆参考答案◆】:C

【◆答案解析◆】:该企业10月份应纳资源税=(50000+6000)x0.6+8000÷40%×0.6=45600(元)。

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(5)【◆题库问题◆】:[单选] 荣顺房地产公司2012年7月受让一处土地使用权,支付价款10000万元,将70%用于建造写字楼,共发生房地产开发成本15000万元,其中包括利息支出500万元,能够按项目分摊并能提供金融机构证明,写字楼建成后直接转让。该企业计算缴纳土地增值税时,房地产可以加计扣除的金额为()万元。
A.4400
B.4500
C.4300
D.5000

【◆参考答案◆】:C

【◆答案解析◆】:取得土地使用权支付的金额为10000万元,房地产开发成本为(15000-500)万元加计扣除的金额=(10000×70%+15000-500)×20%=4300(万元)

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(6)【◆题库问题◆】:[多选] 下列项目中,计征土地增值税时需要用评估价格来确定转让房地产收入或扣除项目金额的有()。
A.出售旧房及建筑物的
B.虚报房地产成交价格的
C.以新建房地产进行投资联营的
D.转让房地产的成交价格低于评估价格,又无正当理由的

【◆参考答案◆】:A, B, D

【◆答案解析◆】:出售旧房及建筑物,虚报房地产成交价格,以及转让房地产的成交价格低于评估价格,又无正当理由的,需要对房地产进行评估,并以房地产的评估价格来确定转让房地产收入或扣除项目的金额。

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(7)【◆题库问题◆】:[多选] 下列属于资源税纳税人的有()
A.开采煤矿的个体经营者
B.进口矿产品的外贸企业
C.开采天然气的中外合作企业
D.生产液体盐的单位

【◆参考答案◆】:A, C, D

【◆答案解析◆】:选项B,进口矿产品和盐不征收资源税。

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(8)【◆题库问题◆】:[问答题,简答题] 计算问答题:某县城一家房地产开发企业2014年度委托建筑公司承建位于县城的住宅楼10栋,其中:80%的建筑面积直接对外销售,取得销售收入7648万元;其余部分暂时对外出租,本年度取得租金收入63万元。与该住宅楼开发相关的成本、费用有:(1)支付土地使用权价款1400万元。(2)取得土地使用权支付相关税费42万元。(3)前期拆迁补偿费90万元,直接建筑成本2100万元,环卫绿化工程费用60万元。(4)发生管理费用450万元、销售费用280万元、财务费用370万元(利息支出不能准确按转让房地产项目计算分摊)。当地省政府规定,房地产开发费用的扣除比例为g%。要求:根据上述资料回答下列问题。(1)该房地产开发企业2014年应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加合计数;(2)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时,允许扣除的取得土地使用权所支付的金额和开发成本的合计数;(3)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时,允许扣除的开发费用金额;(4)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时,允许扣除的与转让房地产有关的税金金额;(5)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时,允许扣除项目金额合计数;(6)该房地产开发企业应缴纳的土地增值税。

【◆参考答案◆】:(1)该房地产开发企业2014年应缴纳的营业税、城市维护建设税、地方教育附加和教育费附加合计数=7648×5%×(1+5%+3%+2%)+63×5%×(1+5%+3%+2%)=424.11(万元)注意县城的城建税税率是5%。(2)取得土地使用权所支付的金额=(1400+42)×80%=1153.6(万元)开发成本=(90+2100+60)×80%=1800(万元)注意按照已售的比例分摊应扣除的取得土地使用权所支付的金额和开发成本。合计=1153.6+1800=2953.6(万元)(3)开发费用=(1153.6+1800)×9%=265.82(万元)注意使用题目给定的9%的房地产开发费用扣除比例。(4)允许扣除的与转让房地产有关的税金=7648×5%×(1+5%+3%+2%)=420.64(万元)(5)加计扣除=(1153.6+1800)×20%=590.72(万元)允许扣除项目金额合计=1153.6+1800+265.82+420.64+590.72=4230.78(万元)(6)增值额=7648-4230.78=3417.22(万元)增值率=3417.22÷4230.78×100%=80.77%,适用40%的税率和5%的速算扣除系数。应纳土地增值税税额=3417.22×40%-4230.78×5%=1155.35(万元)。

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(9)【◆题库问题◆】:[单选] 纳税人建造普通标准住宅出售,增值额超过扣除项目金额20%的,应就其()按规定计算缴纳土地增值税。
A.超过部分的增值额
B.全部增值额
C.扣除项目金额
D.出售金额

【◆参考答案◆】:B

【◆答案解析◆】:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计算缴纳土地增值税。

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(10)【◆题库问题◆】:[多选] 下列各项中,应计算缴纳土地增值税的有()。
A.事业单位转让土地使用权
B.个体户将自有建筑物投资给某工业企业
C.外商投资企业将接受投资投入的房地产再转让
D.房地产企业将其建造的商品房作股投资给某社会团体

【◆参考答案◆】:A, C, D

【◆答案解析◆】:土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物,并取得收入的单位和个人。包括国家机关、社会团体、部队、企事业单位、个体工商户及国内其他单位和个人,还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。选项AC应缴纳土地增值税;选项D:房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,应当征收土地增值税;选项B:房地产投资,投资方和被投资方均不涉及房地产企业,暂免征收土地增值税。

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