为满足物业产权人、使用人的个别需求，受其委托而提供的服务是（）

(1)【◆题库问题◆】：[单选] 为满足物业产权人、使用人的个别需求，受其委托而提供的服务是（）
A．公众代办性质的服务
B．特约服务
C．商业服务类服务
D．部分公共设施的管理

【◆参考答案◆】：B

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(2)【◆题库问题◆】：[多选] 甲村与乙村就临界的一块土地的所有权归属产生争议，下列说法正确的是：（）
A．可以由乡级人民政府处理
B．必须由县级以上人民政府处理
C．必须首先由人民政府处理，对人民政府处理决定不服的，可以向人民法院起诉
D．可以直接向人民法院起诉

【◆参考答案◆】：B, D

【◆答案解析◆】：考查土地权利纠纷的处理规则。法律依据为《土地管理法》第16条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决。协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理。个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起30日内，向人民法院起诉。根据该条规定，BD选项正确。

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(3)【◆题库问题◆】：[问答题,案例分析题] 2003年5月，某市烟草公司向某银行申请贷款2000万元，并用一块以出让方式取得的土地（已取得土地使用权证）进行抵押。于是银行与该公司签订了贷款合同，并且办理了抵押土地的登记手续。在取得贷款后的一年多时间里，烟草公司在用于抵押的土地上建起了简易仓库，出租给邻近的金属公司临时存放货物，但没有办理租赁合同登记备案手续。后烟草公司无法按期偿还贷款，于是银行要求拍卖其抵押的土地，以抵偿贷款。烟草公司在此时却提出，土地的所有权属于国家，烟草公司无权将其抵押，认为抵押合同无效。银行坚持不同意，并提出不仅要将土地进行拍卖，而且要求烟草公司将土地抵押期间所得的租金收益也应交给银行。双方争执不下，于是银行向法院起诉。问题：（1）烟草公司能否将以出让方式取得的土地进行抵押？为什么？（2）烟草公司与金属公司签订的租赁合同是否有效？为什么？（3）银行能否对该土地抵押期间的租金收益主张权利？为什么？（4）本案应如何处理？

【◆参考答案◆】：（1）可以。因为烟草公司拥有土地使用权证书。（2）有效。因为烟草公司有权将已抵押的财产再行出租，登记备案与租赁合同效力并没有直接关系。（3）无权。因为合同没有约定，也没有法律依据。（4）将土地进行拍卖来清偿银行的贷款。

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(4)【◆题库问题◆】：[问答题,简答题] 试论我国现行土地使用制度的特点。

【◆参考答案◆】：我国新的土地使用制度已从以土地公有制为基础的非市场模式走向土地以公有制为主的国家控制的市场模式。它显示出如下特点：（1）国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨。供应房地产开发用地，只转移了土地使用权，国家仍然享有土地所有权。（2）土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权，即依法占有、使用、收益和一定处分的权利，土地使用者成为权利主体。（3）国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理。在房地产用地市场的第一个层次即出让层次中，是由政府统一出面的。集体所有的土地不得擅自出让，只能先征用转为国有土地后方可出让。第二个层次即转让层次，也要受到原土地使用权出让合同规定的条件和期限的制约。（4）建立系统的登记制度，明确登记是确认土地使用权的要件。改革后的这种土地使用制度与香港地区的做法有许多相同或相似之处。

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(5)【◆题库问题◆】：[单选] 关于宅基地使用权，下列说法不正确的是（）。
A．宅基地使用权的主体权限仅限于农村集体经济组织成员
B．宅基地的所有权归集体所有
C．宅基地使用权不得抵押
D．宅基地使用权可以直接通过继承取得

【◆参考答案◆】：D

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(6)【◆题库问题◆】：[问答题,简答题] 简述以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时应当符合的条件。

【◆参考答案◆】：按照法律、法规和规章的规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拔土地使用权和地上建筑物、其他附着物可以转让、出租、抵押：（1）土地使用者为企业、公司、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明；（4）依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。以划拔方式取得土地使用权的房地产转让在实际运作中分两种情况：（1）办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金。（2）不办理土地使用权出让手续的，应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

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(7)【◆题库问题◆】：[单选] 甲公司通过划拨方式在上海某区取得了国有土地使用权，在该土地上建成了一栋房屋，并将该房屋出租给乙公司，每月得租金6万元。后被土地管理部门发现。下列对甲公司的行为和取得的租金收入的说法正确的是：（）
A．房屋租赁合同无效，甲公司应补交土地使用权出让金，但已取得的租金归甲公司
B．房屋租赁合同有效，已取得的租金归甲公司，但甲公司应另行向国家缴纳土地租金
C．房屋租赁合同有效，已取得的租金归甲公司，但甲公司应将租金中所含的土地收益上缴国家
D．房屋租赁合同无效，甲公司应先补交土地使用权出让金，然后再出租房屋，已取得的租金予以没收

【◆参考答案◆】：C

【◆答案解析◆】：考查划拨土地上房屋租赁合同的效力。法律依据为《城市房地产管理法》第56条的规定，以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。据此，本题的ABD选项对甲公司的行为和取得的租金收入进行处置的方式是错误的。根据上述规定，甲公司应将租金中所含的土地收益上缴国家，所以C选项正确。

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(8)【◆题库问题◆】：[问答题,简答题] 简述建筑物区分所有权的特征。

【◆参考答案◆】：（1）复合性与一体性。建筑物区分所有权由三种权利构成，即专有所有权、共用部分持分权和成员权。一体性是指构成建筑物区分所有权的三项内容必须结为一体，不可分离。（2）专有所有权的主导性。一是取得专有所有权即意味着取得了共用部分持分权及成员权。二是专有所有权的大小，决定了共用部分持分权及成员权的大小。三是在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共用部分持分权及成员权则不单独登记。（3）权利主体身份的多重性。在建筑物区分所有权上，由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权构成，因而区分所有权人的身份亦具多重性。

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(9)【◆题库问题◆】：[单选] 职工以成本价购买的公有住房产权归（）
A．单位所有
B．居委会所有
C．个人所有
D．国家所有

【◆参考答案◆】：C

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(10)【◆题库问题◆】：[问答题,论述题] 简述我国对前期物业管理的相关法律规定。

【◆参考答案◆】：前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前所实施的物业管理。选聘物业管理企业是业主大会的权利。但是在业主大会召开前需要刘物业进行管理维扩。我国法律规定．房地产开发企业在出售住宅小区房屋前．应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。房地产建设单位应当在销售物业之前制定业主临时公约。建设单位应当向买受人明示和解释临时公约的内容。国家提倡房地产开发与物业管理相分离的原则。对住宅物业必须采用招标的方式选聘物业管理企业。